杭州当前房价呈现明显的区域分化特征，‌核心区豪宅与新兴板块价差达10倍以上‌，其中钱江新城、南星桥等第一梯队均价超10万/㎡，而远郊板块如临安老城区均价不足1.5万/㎡。学区房和次新房成为3月以来市场回暖的主要推动力，部分热门学区房同比涨幅达5%。

‌区域梯队与典型板块‌

1. ‌顶级豪宅区（1000万+）‌：钱江新城、江河汇、南星桥、奥体板块，坐拥一线江景和顶级商业配套，代表楼盘如绿城江南里挂牌价24.3万/㎡。
2. ‌高端改善区（600-1000万）‌：未科核心区、申花、文晖，以优质学区和高品质次新房为主，如文教区次新房溢价超15%。
3. ‌刚需热门区（300-600万）‌：云城、浦沿、勾庄等新兴板块，地铁规划和产业导入带动需求，运河新城北部分房源低于限价5%。
4. ‌远郊潜力区（150-300万）‌：东湖新城、闲林、大江东核心区，价格洼地但配套逐步完善，如星桥板块均价约2.5万/㎡。

‌市场动态亮点‌

• ‌学区房领涨‌：采荷一小、保俶塔实验学校等学区房3月量价齐升，西城美墅环比涨4.4%，部分名校房源性价比凸显。
• ‌次新房分化‌：钱江世纪城、滨江区政府等板块次新房溢价超15%，而市北东等外围板块出现价格倒挂。
• ‌豪宅降温‌：顶级豪宅成交萎缩，绿城九溪玫瑰园等价格较2021年高点回调30%，但稀缺性支撑长期价值。

购房者需结合通勤、学区需求及长期规划选择板块，核心区抗跌性强但门槛高，新兴板块则需关注产业落地进度。当前市场调整期或为刚需提供窗口机会，建议优先考察地铁沿线和规划明确的成长性区域。