安徽滁州被称为“鬼城”​​主要源于其城南新区等区域因规划超前、配套滞后导致的高空置率现象​​，表现为夜晚灯火稀疏、商业萧条，但这一标签存在争议，部分专家认为其反映的是城镇化进程中的阶段性矛盾而非真正“鬼城”特征。

1. ​​规划与现实的脱节​​
   滁州在“大滁城建设”推动下，城南新区作为行政与商业中心被高标准规划，但学校、医院等配套设施建设缓慢，居民生活不便，导致购房者观望或投资后空置。部分楼盘入住率不足30%，形成“有楼无人”的视觉反差。

2. ​​投资性购房占比过高​​
   当地房价平稳上涨吸引大量投资客，许多人购房后等待升值而非自住，进一步推高空置率。例如南谯新区部分别墅群因开发商资金链断裂烂尾，加剧了“鬼城”印象。

3. ​​政绩驱动下的过度开发​​
   部分项目如“大雄华东农贸食品城”被列为重点工程，却因盲目扩张、缺乏产业支撑沦为“空城”，暴露了城镇化中贪大求快的弊端。

4. ​​历史与标签的误读​​
   有观点指出，滁州城市化率仍低于全国平均水平，人均住房面积合理，所谓“鬼城”是统计标准（如人口密度低于0.5万人/平方公里）的片面结论，实际属于成长型城市的正常现象。

当前滁州正通过完善配套、引入产业逐步激活新区活力，未来需平衡规划与需求，避免资源浪费。对于购房者而言，需理性看待区域发展潜力，警惕投机风险。