商转公还款反而多了,通常是由于公积金**额度不足、利率差缩小、剩余还款期限缩短或提前还款违约金等因素导致的。 具体原因可拆解为以下几点:
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公积金**额度不足
商业**转公积金**时,若公积金可贷金额低于原商贷剩余本金,差额部分仍需按商贷利率还款。例如,原商贷剩余100万,公积金最高批80万,剩余的20万仍按较高利率计息,整体月供可能增加。 -
利率优势被抵消
公积金**利率虽低于商贷(如3.1% vs 4.2%),但若原商贷已享受折扣(如打9折后3.78%),或公积金**二套房利率上浮,两者利差缩小,甚至可能因公积金**服务费、担保费等附加成本抵消利率优势。 -
还款期限重置
商转公需重新签订**合同,若选择较短期限(如原商贷剩20年转公贷选10年),月供会显著增加。部分用户误以为“利率低总利息少”,但期限压缩可能导致月供压力骤增。 -
提前还款违约金
原商贷合同可能规定提前还款需支付违约金(如剩余本金的1%-2%),这笔费用会计入转贷成本。若违约金较高,可能超过公积金**节省的利息。 -
还款方式差异
商贷常用等额本息,前期利息占比高;转公贷后若选择等额本金,前期月供会高于原还款额。公积金**需额外支付评估费、抵押登记费等(约千元至万元),短期看还款总额可能上升。
建议在办理商转公前,综合计算剩余利息、转贷成本及月供变化,通过公积金中心试算工具比对,避免因盲目转贷增加负担。 若差额较小或剩余还款期不足5年,维持原商贷可能更划算。