深圳人才房申请难度受政策调整、房源供需等多重因素影响，具体分析如下：

一、申请门槛与户籍限制

1. 户籍要求严格

   多数队列需申请人及配偶均为深户，部分允许配偶非深户但需缴纳社保。2024年数据显示，深圳户籍人口仅占常住人口36%，自然过滤了大量非户籍申请者。

2. 家庭人口限制

   4人以下家庭仅能申请两房，3人家庭可申请三房，但存在原价回购限制，灵活性较低。

二、房源供应与需求矛盾

1. 库存积压严重

   部分区域（如光明区）人才房出现大量闲置，例如御棠上府项目7套两房、14套三房无人认购，保租房项目明汇府91套三房也面临去化压力。

2. 商品房价格下跌削弱优势

   人才房价格优势因商品房降价而减弱，且部分房源户型、位置存在短板，进一步降低吸引力。

三、政策调整与竞争压力

1. 多次放宽门槛但效果有限

   2023年首次调整后，第二梯队放宽至仅需一人深户即可申请，但后续仍面临销售困境。

2. 高层次人才政策倾斜

   高层次人才及4人及以上家庭不受家庭人口数限制，可直接申请三房，但普通家庭竞争压力依然较大。

四、退出机制复杂

申请人才房后需满10年方可上市交易，且持有期间不得购买其他商品房，流动性受限。

总结 ：深圳人才房申请难度主要源于户籍、家庭结构限制，以及房源供需失衡。建议关注政策动态，优先选择高层次人才队列或符合户籍要求，同时提前规划持有周期。