租赁合同中的免责条款是保护出租人和承租人权益的重要部分，但必须合法有效，否则可能被认定为无效。以下为租赁合同免责条款的撰写要点及注意事项：

一、免责条款的核心作用

免责条款旨在明确双方责任范围，减少因意外事件引发的法律纠纷。常见的免责事项包括房屋现状、安全责任、不可抗力事件等。

二、撰写免责条款的关键要素

1. 合法性：免责条款不得违反法律法规，不得免除因故意或重大过失造成的责任，如免除因房屋安全隐患导致的人身伤害或财产损失。
2. 公平性：条款应公平合理，避免免除一方责任的同时加重对方责任或排除其主要权利。
3. 明确性：条款内容应清晰明确，避免模糊表述，确保双方对责任范围有清晰认知。
4. 不可抗力条款：可约定因不可抗力事件（如自然灾害）导致的损失，双方互不承担责任，但需明确不可抗力的范围。

三、常见无效的免责条款

1. 免除人身伤害责任：如“因房屋问题导致人身伤害，出租人不承担责任”。
2. 免除重大过失责任：如“因房东疏忽导致房屋损坏，租户不得索赔”。
3. 违反法律强制性规定：如“即使违反环保法规，出租人也不承担责任”。
4. 格式条款不合理：如出租方单方面提供的格式合同中免除自身责任，加重租户责任。

四、有效规避风险的措施

1. 购买保险：出租人可购买房屋出租责任险，降低因意外事件引发的经济损失。
2. 检查房屋设施：出租前确保房屋及设施安全，必要时进行维修或更换。
3. 加强沟通：与租户保持联系，及时了解房屋使用情况，发现隐患及时处理。

五、总结与提示

免责条款并非万能，需在合法合规的前提下制定，并经双方充分协商一致。建议在合同中明确责任划分，避免因条款无效导致争议。如需进一步了解，可参考专业法律平台或咨询律师。