申请商业**审批不通过主要与信用记录、收入负债、资料合规性及政策限制等因素相关，具体如下：

1. 信用记录不良

   • 连续3次或累计6次逾期还款，或存在恶意不还行为（如连续3个月未还）；

   • 信用报告存在**机构数过多、信用卡使用率过高、负债率超标等问题。

2. 收入与负债问题

   • 收入不足以覆盖月供的2倍，或收入不稳定、工作变动频繁；

   • 负债率过高（如其他**、信用卡债务占比超收入50%）。

3. **资料不全或虚假

   • 资料缺失（如收入证明、征信报告过期）或存在伪造信息；

   • 资料填写错误或过期，导致无法核实。

4. 抵押物与房产问题

   • 抵押物价值不足或权属不清，或房产评估价低于**金额；

   • 首付款比例不达标（首套房不低于30%，二套房不低于60%）。

5. 政策与资质限制

   • 不符合当地限购政策（如名下多套房产）；

   • 申请人存在身份限制（如在校学生、失信被执行人）。

建议 ：提前核查征信，确保收入稳定且负债可控；准备完整真实资料，避免多头借贷；关注当地政策，确保符合购房资格。