淮南房价下跌的主要原因可归纳为以下四点，涵盖经济、政策、人口及城市结构等多方面因素：

1. 经济基础薄弱

   淮南作为皖北工业小城，经济发展水平滞后，GDP增速缓慢（如2022年同比下滑），人口规模较小（约300万），缺乏持续支撑楼市发展的产业基础。

2. 全国性调控政策影响

   房价“房住不炒”基调下，全国范围内加强限购、限贷等调控措施，导致炒房客撤退，市场需求锐减。淮南作为人口流入有限的城市，受政策冲击更为明显。

3. 人口外流与老龄化

   淮南人口持续减少，年轻人向省会合肥等城市转移，导致本地住房需求不足。老龄化加剧，购房主力群体萎缩，进一步压制房价上涨。

4. 库存压力与城市结构问题

   房地产库存积压严重（如2.7万套在售二手房），去化周期长。加之老城区基础设施老化（如管网、停车难），居住体验差，形成恶性循环，加速房价下跌。

总结 ：淮南房价下跌是经济滞后、政策收紧、人口流失与库存积压等多重因素共同作用的结果，短期内难见明显回升。