‌置换房产时，建议优先完成旧房出售再购置新房，以降低资金链断裂风险，同时可争取"满五唯一"等税费优惠。‌关键在于同步规划买卖节奏，利用"带押过户"等新政策缩短交易周期。

1. ‌先卖后买的优势‌
   资金安全性更高：售房款可直接作为新房首付，避免高息过桥**；
   议价空间更大：无购房时间压力，旧房成交价更合理；
   税费更优惠：满足"满五唯一"可免征增值税及个税（如北京地区可省5.3%税费）。

2. ‌同步操作的技巧‌
   利用3个月交易周期差：签订售房合同时约定较长交房期，同步看新房；
   选择"连环单"服务：部分中介提供买卖同步担保（如链家"安心换"服务）；
   押证过户应用：广州等地已实现未还清**可直接过户，节省赎楼时间。

3. ‌特殊情况的处理方案‌
   学区房置换：建议提前1年操作，确保户口迁移与入学资格衔接；
   改善型需求：可协商"售后返租"，售房后继续居住至新房装修完成；
   市场下行期：通过"定金协议+违约条款"锁定意向房源价格。

置换本质是资金与时间的精密匹配，建议提前6个月启动房产评估，通过专业机构测算换房成本。重点关注所在城市"认房不认贷"政策变化，部分城市已允许"卖一买一"按首套房利率**。