​​北京平谷二手房价格在1.7万-2万元/㎡区间波动，部分高端项目如​​北京城建·樾府​​均价达​​5.6万元/㎡​​，但普通住宅整体仍以​​低总价、区位改善​​为亮点。近期市场呈现“分化明显，潜力待挖掘”趋势。​​

1. ​​二手房价格现状​​：2025年5月平谷城区二手房均价为19819元/㎡，环比上涨0.6%，但同比去年下跌13.2%，全年波动显著。热门小区如​​紫贵庄园​​（28933元/㎡）、​​兴谷嘉禾​​（28145元/㎡）领跑，而普通住宅多集中于1.5-2万元/㎡，部分老小区如​​啤酒厂家属楼​​（22156元/㎡）因地段成熟度较高受关注。
2. ​​区域分化分析​​：高端别墅项目如​​北京城建·樾府​​拉高整体均价，但其稀缺性使其不适合普通家庭；反观​​春曦园​​（23425元/㎡）、​​东方国际公寓​​（23216元/㎡）等中端小区因其交通便利性及配套完善性成为刚需首选。总价15万元以下的极低单价房源（如14.48㎡公寓）多属特殊户型或老旧房屋，需谨慎甄选。
3. ​​政策与市场趋势​​：平谷区近年因京津冀协同发展战略及轨道交通规划（如地铁22号线延伸）引发长期利好预期。目前市场库存充足，议价空间较大，部分满五年房源以“低税费+合理总价”吸引换房族。但短期内大幅反弹可能性低，需结合政策落地进程评估增值空间。
4. ​​购房决策建议​​：优先关注150-200万元预算段房源，重点考察周边学校（如北师大附中）、商业综合体（如万德福广场）及医疗设施。若注重增值潜力，可重点跟踪​​中卫世纪城​​、​​太和东园​​等低单价但位置较优的小区。

总体而言，平谷楼市处于价格筑底期，兼具居住与投资属性的房源需综合考量地段、配套及产品力，建议购房者结合自身需求灵活筛选。