​​农村房屋租赁的最长期限为20年​​，这是由《民法典》明确规定的法律上限。​​超过20年的部分无效​​，但合同到期后双方可续订，续租期限仍不得超过20年。无论是用于居住还是经营（如民宿），这一限制均适用，且对城镇居民或工商资本租赁农房同样具有约束力。

1. ​​法律依据​​
   《民法典》第七百零五条规定，租赁合同期限不得超过20年，否则超期部分无效。此规定适用于所有房屋租赁，包括农村房屋。

2. ​​续租规则​​
   20年租期届满后，双方可协商续订合同，但续租期限需重新计算，且再次受20年上限限制。续租需另行签订书面协议，避免纠纷。

3. ​​特殊主体限制​​
   城镇居民或企业租赁农房用于经营（如民宿、乡村旅游）时，需严格遵守20年上限，且不得以“长期合作”等名义变相突破期限。

4. ​​合同有效性​​
   若合同中约定租期超过20年，仅超期部分无效，不影响合同其他条款的效力。例如，签订25年合同，实际仅前20年有效。

​​总结​​：农村房屋租赁需严格遵循20年期限，续租需重新签约。建议出租方与承租方明确合同细节，必要时咨询法律人士，确保合规性。