根据权威信息源，租农家小院需重点关注房源选择、合同规范及合法流程，具体要点如下：

一、房源选择与实地考察

1. 精准定位 ：优先选择城乡结合部或交通便利的村庄，注意院落环境、配套（水电、绿化）及房屋属性（产权证、宅基地证）。

2. 实地看房 ：记录房屋周边环境、交通便利性，并与房主沟通价格合理性，避免仅凭低价诱惑签约。

二、合同规范与风险防范

1. 合同条款

   • 租期最长不超过20年，租金分期支付（建议半年或年付）。

   • 明确装修责任、拆迁补偿方案（如退还剩余租金+装修折价）。

2. 文件核验

   • 要求提供《集体土地使用证》《不动产权证书》，并核实房屋抵押、查封状态。

三、合法租赁路径

1. 长期租赁模式 ：与农户或村集体签订书面合同，押金1-3个月租金。

2. 合作开发模式 ：通过“农户+企业”合作，参与民宿等项目并获取收益。

3. 公益托管模式 ：经政府审批，将小院托管为公共服务设施（如图书馆）。

四、注意事项

• 避免口头协议 ：全程书面合同，可请村长或村委会作为见证人。

• 警惕低价陷阱 ：价格异常低廉时需谨慎，核实房屋权属合法性。

通过以上步骤，可有效保障租赁权益并享受田园生活。