阜阳二手房市场近期呈现区域分化特征，‌颍州区以8465元/㎡领跑全市‌，但部分老小区价格一年内‌直降超2200元/㎡‌，而次新小区如新松华鸿国樾府均价达8621元/㎡，凸显“新旧价差”显著。

‌区域价格对比‌

• ‌颍州区‌：均价8465元/㎡，部分老小区（如兰亭公寓）单月降价239元/㎡，学区房与品牌楼盘支撑力较强。
• ‌颍泉区‌：均价7476元/㎡，万达商圈周边次新小区表现突出，如国樾府部分房源挂牌价超7000元/㎡。
• ‌颍东区‌：均价6877元/㎡，价格洼地属性明显，但配套升级区域有微涨趋势。

‌降价典型分析‌

• ‌老破小集中区‌：10个跌幅最大小区中，房龄长、无学区、非品牌是共性，如置诚公馆月降174元/㎡。
• ‌次新小区抗跌性‌：房龄10年内小区挂牌价两极分化，最高达34063元/㎡（学区或稀缺资源），最低仅1947元/㎡（偏远或配套缺失）。

‌购房建议‌

• ‌自住需求‌：可关注颍州学区房或颍泉次新盘，如海亮幸福里（5654元/㎡）性价比突出。
• ‌投资谨慎‌：老城区“硬伤房”或持续阴跌，需警惕高挂牌量（全市超2.2万套）下的供需失衡。

当前市场下，‌“捡漏”与“踩坑”仅一墙之隔‌，建议结合区域发展潜力与房源具体条件综合决策。