近两三年，房价持续下跌的趋势可能会延续，尤其是住宅市场表现更为明显。以下是具体原因及未来趋势的详细分析：

1. 市场供需失衡

• 需求疲软：人口增长放缓、人口老龄化加剧，导致购房需求减少。新生人口持续下降被认为是房地产需求疲软的重要原因。
• 库存压力：开发商高库存问题突出，尤其是在三四线城市，供过于求的现象明显，导致房价难以回升。

2. 政策调控与救市措施

• 宽松政策：中央和地方政府出台了一系列救市政策，包括降低首付比例、取消限购限售、发放购房补贴等，旨在刺激市场需求。这些政策短期内对房价的提振作用有限。
• 去库存压力：尽管政策频次较高，但房地产市场的供需失衡问题仍未根本解决，去库存仍需时间。

3. 国际经验与市场预期

• 下跌周期参考：中信建投的研究显示，参考国际经验，房价下行周期通常为5-10年，跌幅约为20%-40%。目前中国房价已连续下跌3年，跌幅接近15%，预计2026年前后可能见底。
• 市场信心不足：投资者情绪尚未完全恢复，低利率环境虽然有利于购房，但购房者观望情绪浓厚，市场信心仍需时间重建。

4. 未来趋势与关键时间节点

• 止跌时间：黄奇帆预测，2025年房地产市场可能止跌回稳，形成新的发展阶段。
• 政策调整方向：未来政策将继续聚焦优化供需结构、推动市场健康发展，但短期内房价大幅反弹的可能性较低。

总结

近两三年房价下跌趋势明显，主要受供需失衡、政策调控和市场信心不足等多重因素影响。尽管政策持续发力，但短期内市场仍将处于调整期。未来房价可能于2025年或2026年见底，市场进入新阶段，但具体走势仍需密切关注政策变化及经济环境。