北京亦庄被称为“鬼城”，主要是因为其城市规划和人口发展不匹配，导致大量新建区域长期空置，人口密度远低于预期。

1. 超前规划与资源错配

亦庄在城市开发中采取了超前的规划模式，大规模建设住宅和商业区，但后续的配套设施（如教育、医疗、交通等）未能及时跟进，导致区域吸引力不足。这种失衡的发展模式直接影响了人口的导入，使得大量新建区域成为空城。

2. 房地产市场波动

亦庄的房地产市场经历了显著的波动。尽管早期房价曾快速上涨，但随着市场调整，部分区域房价下跌，投资吸引力下降。这种价格波动进一步抑制了人口的流入，加剧了区域空置现象。

3. 人口导入不足

尽管亦庄拥有较高的产业密度，但大部分产业人口选择在城区或其他区域居住，导致职住分离。区域内的住房供应体系虽然多样，但未能有效吸引和留住居民，进一步加剧了“鬼城”现象。

4. 城市病与规划失衡

亦庄的“鬼城”现象也反映了其城市规划的失衡。尽管近年来通过提升路网密度、完善公共交通等措施改善了基础设施，但职住不平衡、资源错配等问题仍未完全解决。

总结

北京亦庄的“鬼城”标签揭示了其城市规划与实际发展需求之间的矛盾。尽管政府正在通过优化配套设施和推动职住平衡来改善现状，但要彻底摆脱这一称号，仍需在人口导入、产业配套和资源分配上实现更高效的协同发展。