宁波杭州湾新区房价较低的原因可归纳为以下四点，结合了区位优势、政策环境、供需关系及发展阶段等因素：

1. 政策定位与产业定位差异

   杭州湾新区作为国家级产城融合示范区，重点发展产业园区，吸引了大量企业入驻，但居住人口以产业工人为主，缺乏高端人才和高收入群体，导致本地购房需求不足。

2. 交通条件尚未完全成熟

   尽管跨海大桥已通车，但轨道交通（如杭甬铁路、城际轻轨）仍在建设中，通勤时间较长。区域通航条件有限，进一步制约了区位优势的发挥。

3. 供大于求与人口结构失衡

   新区新房供应量远超需求，开发商为促进销售采取降价策略。规划人口规模虽大，但常住人口增长缓慢，且存在大量二孩、三孩家庭，未来住房需求可能进一步萎缩。

4. 生活配套不完善

   教育、医疗等公共服务资源相对匮乏，商业配套虽逐步发展（如世纪金源购物中心），但生活便利性仍不足，距离宁波核心城区较远，影响了居住吸引力。

总结 ：杭州湾新区房价低是多因素共同作用的结果，短期内可能持续存在，但长期发展潜力较大，需关注政策落地、交通完善及产业升级等关键因素。