​​2025年5月余杭区房价整体呈现板块分化趋势，核心区域如未来科技城新房均价达$3.61万/㎡$，闲林等外围板块则以$1字头$刚需房源为主力。​​绿城燕语海棠轩等热门楼盘均价$2.8万-3.5万/㎡$，翡翠城四期成交量领跑二手房市场，部分房东因3月行情回暖临时调价，但4月市场热度已回落。

1. ​​板块价格差异显著​​
   未来科技城、云城等核心区新房均价$3.6万-3.8万/㎡$，配套成熟且受云城规划利好；闲林、良渚等板块均价$2万-2.5万/㎡$，适合预算有限的刚需群体，如爵士风情小区部分房源单价仅$1.27万/㎡$。勾庄、老余杭等过渡区域价格居中，约$2.9万-3.2万/㎡$。

2. ​​二手房市场波动明显​​
   3月余杭二手房成交创8年新高，翡翠城四期单月成交34套，均价环比涨6%，但4月带看量下降近30%。房东临时涨价现象频发，例如杭与城某房源总价一夜跳涨40万元，需警惕市场短期泡沫。

3. ​​购房决策建议​​
   核心区次新楼盘保值性强但门槛高，如绿城交投晓月澄庐均价$6.7万/㎡$；外围板块需关注交通与学区兑现进度，例如闲林地铁13号线规划可能影响长期价值。建议优先选择开发商口碑佳、物业成熟的社区，避免年份过老且无电梯的房源。

当前余杭房价受政策与供需双重影响，建议购房者结合自身需求与长期规划，利用4-5月传统淡季窗口期实地考察，同时关注房贷利率动态。