​​农业用地买卖必须遵循“农地农用、权属清晰、程序合规”三大原则，核心是通过合法流转实现经营权转移，而非所有权交易。​​关键要点包括：​​仅限集体经济组织内部转让​​、​​需发包方（村集体）书面同意​​、​​签订规范合同并备案​​，且​​严禁改变农业用途​​。

1. ​​权属与主体限制​​
   农业用地所有权归集体，农户仅享有承包经营权。合法“买卖”实为经营权流转，且​​受让方必须是本集体经济组织成员​​（如同一村农户），并具备农业经营能力。城镇居民、企业等非集体成员直接购买农地属违法。

2. ​​法定流转程序​​

   • ​​协商申请​​：双方就土地面积、价格等达成一致，向村集体提交转让申请。
   • ​​发包方审核​​：村集体审查受让方资质及土地用途，确保符合农业规划。
   • ​​签订合同​​：使用政府规范文本，明确土地四至、用途、违约责任等，并经乡镇部门鉴证。
   • ​​备案登记​​：合同需报乡镇或县级农业农村部门备案，涉及大面积流转的需逐级上报。

3. ​​禁止行为与风险​​

   • ​​改变用途​​：用于建房、建厂等非农建设将导致合同无效，面临拆除、罚款甚至刑事责任。
   • ​​永久转让​​：流转期限不得超过承包剩余年限，所谓“永久买卖”属非法。
   • ​​私下交易​​：未经村集体同意和备案的转让无效，权益不受法律保护。

​​提示​​：农地流转涉及复杂法律问题，建议提前咨询当地农业农村部门或律师，留存全套交易文件，确保每一步合法合规。