杭州拱墅区当前房价呈现​​差异化分布​​，​​新房均价约3.5万-5.5万元/㎡​​，​​二手房均价约3.7万-4.1万元/㎡​​，核心板块如申花、桥西的高端楼盘可达5.5万-12万元/㎡，而远郊或老旧小区则低至2.8万-3.3万元/㎡。

1. ​​新房价格分化显著​​：
   拱墅区新房价格受地段和开发商影响较大，运河新城等新兴板块均价约3.5万-4.5万元/㎡，而申花板块的高端项目（如绿城建发沁园）单价突破5.5万元/㎡。共有产权房等政策性住房价格较低，如璟宸观澜府均价2.65万元/㎡，适合刚需群体。

2. ​​二手房市场稳中微跌​​：
   2025年4月二手房均价约3.78万-4.09万元/㎡，同比下跌3%-5%。学区房（如东河丽景）仍保持8.4万元/㎡的高价，但非学区老小区（如和睦新村）价格回落至3.6万-3.9万元/㎡，性价比凸显。

3. ​​区域价值差异明显​​：
   拱墅区南部（武林、申花）依托商业和学区资源，房价普遍高于北部。大运河新城等规划未完全落地的板块存在价格波动，部分楼盘降价促销，去化周期延长。

4. ​​未来趋势与风险​​：
   核心区抗跌性强，但需警惕远郊板块库存压力。若政策放宽限购，优质资产可能短期跳涨，而房龄超15年的非学区老房或进一步贬值。

购房者可结合自住需求与长期规划，优先选择产业、学区或交通升级的板块，避免高库存区域。市场分化下，理性对比新房与二手房的性价比是关键。