根据2025年最新政策，农村宅基地房屋买卖存在严格限制，仅允许本集体经济组织成员内部流转，具体规定如下：

一、核心政策限制

1. 买卖主体限制

   仅允许农村集体经济组织成员（同村村民）之间交易，城镇居民、退休干部等非本村成员禁止购买或出售宅基地及房屋。

2. 房屋与土地绑定原则

   宅基地使用权不可单独转让，必须与房屋一并交易（即“地随房走”），且房屋需办理不动产登记证。

二、合法流转条件

1. 符合“一户一宅”政策

   转让方需满足“一户一宅”（每户仅限一处宅基地），且受让人无宅基地或符合分配条件。

2. 集体审批与备案

   需经村委会审核、乡级政府批准，并办理产权变更及不动产登记。

三、禁止情形

1. 城镇居民违规交易

   城市居民购买宅基地或房屋，合同无效且无法办理产权登记，拆迁时可能被要求收回宅基地。

2. 超占或违规建房

   买卖双方不得超出宅基地面积标准，且房屋需符合村庄规划。

四、特殊处理方式

• 继承/赠与 ：可通过村委会协调，以继承或赠与方式转让，但需满足无其他宅基地等条件。

• 返乡创业合作建房 ：需符合“两处及以上住房”等条件，且经集体批准。

五、法律依据

主要依据《土地管理法》《民法典》及中央一号文件，明确宅基地使用权的集体属性和流转限制。