物业最怕业主查的核心问题集中在服务质量、财务透明度和法律合规性三方面，尤其是公共收益私吞、消防隐患和合同造假等关键问题。

1. 公共收益与财务审计
   电梯广告、停车费等公共收益依法归全体业主所有，但物业常隐瞒收支明细。业主可要求每季度公示账目，必要时委托第三方审计。若发现挪用，可向住建局投诉或起诉追讨。

2. 消防设施与安全管理
   多数小区消防设施存在维护缺陷，如灭火器过期、通道堵塞等。物业因怕罚款而回避检查，业主可通过拍照取证并投诉至消防部门，强制要求整改。

3. 服务合同与外包记录
   物业常虚报保洁、安保等外包服务费用，或伪造电梯养护记录。业主有权查阅原始合同及服务日志，若发现造假可拒交物业费并追究违约责任。

4. 维修基金滥用
   紧急情况下（如外墙脱落、电梯故障），物业需及时启用维修基金，但可能拖延或挪用。业主可联名申请住建局介入，强制维修并追责。

业主需定期核查上述事项，通过法律手段维护权益，必要时联合业委会施压，确保物业服务的透明与合规。