杭州湾的房子销售不畅主要受以下因素影响：

1. 供大于求

   杭州湾新区住宅体量庞大（约10万套），但人口增长有限（2025年规划50万人口，实际需求仅约30万套），导致库存积压，开发商为去化库存被迫降价促销。

2. 本地人口吸引力不足

   杭州湾与宁波核心城区存在明显地理隔离感，本地居民购房意愿较低；主要居住人群为产业工人，购买力有限，进一步抑制了市场需求。

3. 配套不完善

   教育、医疗、交通等基础设施滞后，尤其是地铁等公共交通缺失，导致生活便利性不足，影响本地居民和投资者的长期居住意愿。

4. 开发商成本压力

   早期开发商以低价拿地（如数百元/亩），后期为覆盖成本，新房价格普遍低于二手房，形成“新房便宜二手房贵”的矛盾现象，削弱了市场信心。

5. 投资属性过热与需求错配

   过度依赖投资客，导致市场供需失衡；产业布局以制造业为主，缺乏高薪就业岗位，进一步限制了本地消费能力。

杭州湾房价低迷是供需矛盾、人口结构、配套滞后等多重因素共同作用的结果，短期内难以快速改善。