自己卖房时，税费主要包括增值税、个人所得税和附加税费。税费的计算与房屋持有时间、房屋类型以及地方政策密切相关。以下为您详细说明各项税费的计算方法及注意事项：

1. 增值税

• 持有时间：个人将购买不足2年的住房对外销售的，需按房屋成交价格的5%全额缴纳增值税；若房屋持有满2年（含2年），则免征增值税。
• 附加税费：增值税的附加税费包括城市维护建设税（市区7%、县城5%、其他地区1%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%），随增值税比例征收。

2. 个人所得税

• 免征条件：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。
• 计算方法：若不符合免征条件，个人所得税的计算公式为：
  
  $$个人所得税 = （计税价格 - 房屋原值 - 原契税 - 本次交易所缴纳税等合理费用） \times 20\%$$个人所得税=（计税价格−房屋原值−原契税−本次交易所缴纳税等合理费用）×20%
  
  若无法提供房产原值凭证，则按转让收入额的1%核定征收。

3. 附加税费

• 附加税费随增值税征收，税率与增值税比例一致。

4. 优惠政策

• 换房退税：自2024年1月1日至2025年12月31日，个人出售自有住房并在1年内重新购房的，可退还出售住房已缴纳的个人所得税。若新购住房金额大于或等于原住房转让金额，全额退税；若小于原住房转让金额，则按比例退还。
• 增值税减免：个人销售购买满2年以上的住房，免征增值税。

5. 交易中的税费承担

• 通常情况下，买卖双方会协商税费的承担比例，但实际操作中，买方多承担契税，卖方则承担增值税、个人所得税及附加税费。

6. 注意事项

• 房屋原值凭证：若无法提供房产原值凭证，个人所得税将按全额征收，建议提前准备相关资料。
• 政策差异：各地税费政策可能存在差异，建议咨询当地税务机关了解具体细则。

通过合理规划税费，可以降低交易成本，建议在交易前详细计算税费，并与买方明确约定税费承担方式，以确保交易顺利进行。