拆迁补偿评估是一个复杂的过程，需遵循法定程序并采用科学方法，具体可分为以下要点：

一、评估方法

1. 市场比较法

   通过比较被拆迁房屋与近期同类房屋的交易价格，调整区位、面积、建筑结构等因素后确定价值。适用于市场活跃、交易记录丰富的区域。

2. 成本法

   计算重建房屋的重置成本，扣除折旧（年限、使用状况等），再结合土地评估价值。多用于新建房屋或特殊建筑。

3. 收益法

   预测房屋未来净收益，采用资本化率折现累加。适用于商业用途或能产生稳定收益的房产。

4. 基准地价修正法

   以政府公布的基准地价为基础，根据区位、用途调整得出评估价值，适用于有明确基准地价的区域。

二、评估流程

1. 前期准备

   • 评估机构需具备省级以上资质，由拆迁方与被拆迁人协商选定，协商不成的可通过抽签等方式确定。

   • 进行现场勘查，收集房屋结构、装修、使用年限等技术资料。

2. 综合评估

   • 采用市场比较法、成本法等适用方法，结合当地市场行情、建筑成本等因素计算房屋价值。

   • 对评估结果进行复核，确保客观合理。

3. 报告与审核

   • 编写评估报告，明确评估基准日、方法及结果。

   • 被拆迁人可对报告提出异议，评估机构需进行复核或鉴定。

三、补偿标准

1. 房屋补偿

   • 按市场评估价值或重置价补偿，确保不低于同类房屋交易价格。

   • 包含建筑部分（面积、装修等）和土地部分（根据土地性质评估）。

2. 搬迁与过渡期补偿

   • 涵盖搬家费用、临时居住费用等实际支出。

四、法律保障

• 评估机构需独立、客观、公正，受《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规约束。

• 被拆迁人有权对评估结果提出异议，可通过复核、鉴定或诉讼维护权益。

五、注意事项

• 评估时间点选择：通常以征收决定公告之日为基准。

• 地区差异：不同城市对评估方法、补偿标准有具体规定（如四川采用基准地价修正法）。

通过以上步骤，可确保拆迁补偿的公平性、合法性，降低被拆迁人的风险。