北京团结湖二手房房价呈现微跌趋势，2025年4月参考均价为65984元/平方米，同比去年下降5.38%。以下是具体分析：

1. 整体市场表现

   2025年4月，北京整体二手房均价为56772元/平方米，同比下降8.44%；团结湖区域表现稍好，但同比去年仍下跌5.38%。

2. 区域价格波动

   • 4月环比上涨0.12%，较3月（66061元/平方米）略有回落；

   • 中高端房源价格差异较大，例如：

     • 400-500万总价房源均价约5.64万-5.94万元/平方米（如团结湖秀水园小区57.99-87.77平米房源）；

     • 100万以下总价房源均价约1.78万-3.00万元/平方米（如团结湖中路南三条5.74万-6.61万元/平方米）。

3. 核心区域与小区特点

   • 团结湖北里 ：2025年4月均价66349元/平方米，位于团结湖路与姚家园路交汇处，周边配套成熟，但租金较高；

   • 团结湖中路沿线 ：4月均价66144元/平方米，房源较少（仅6套），多为高端公寓；

   • 万科公园5号 ：2025年4月均价9.27万元/平方米（178平米），位于甜水园街，交通便利（距6号线金台路站约278米）。

4. 未来趋势建议

   当前市场整体下行压力较大，建议关注政策调控、区域发展规划及具体小区的租金收益情况，谨慎决策。