1998年住建部发布的房改文件是中国住房制度改革的里程碑，核心目标是终结福利分房制度、推动住房商品化和建立市场化供应体系。这一政策通过引入公积金制度、鼓励商品房开发、激活个人购房需求等举措，彻底改变了中国城镇住房的分配方式，奠定了房地产行业的经济支柱地位，但也为后续房价上涨埋下伏笔。
背景与改革目标
新中国成立后长期实行福利分房制度，住房由国家或单位分配，导致建设资金短缺、分配不公等问题。至20世纪90年代，城镇人均住房面积不足9平方米，国企因住房包袱难以市场化转型。1998年房改文件明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，旨在通过市场化手段缓解住房短缺，释放居民消费潜力。
核心措施与机制创新
- 终结福利分房：1998年下半年起所有单位停止建房分房，原有公房以成本价出售给职工，实现住房产权私有化；
- 公积金制度推广：强制用人单位与职工按工资比例缴存公积金，为购房提供低息**支持；
- 市场化供应体系：开发商通过土地出让获得建房资格，银行开放个人住房按揭**，商品房成为住房供给主体；
- 双轨制过渡设计：保留经济适用房政策，明确中低收入群体可获得限价房，但执行中逐渐边缘化。
实际影响与连锁反应
房改后十年间，中国城镇化率从33.35%升至45.68%，商品住宅年竣工量增长4倍，城镇居民住房自有率超过80%。房地产投资占GDP比重从4%提升至10%，带动上下游50多个行业发展。但土地财政依赖加深，2004-2014年主要城市房价年均涨幅超12%，一线城市核心区房价增长超20倍。住房矛盾从“有没有”转向“贵不贵”，公共服务资源与住房绑定催生学区房等特殊现象。
争议与遗留问题
政策执行的区域差异导致中小城市出现“半商品化”住房；经济适用房建设未达规划目标，2003年后多数城市停建；棚户区改造货币化安置在去库存同时推高三四线城市房价。2016年起“房住不炒”政策体系逐步完善，但保障性租赁住房、共有产权房等新探索仍需突破土地、资金等制度瓶颈。
这场深刻变革重塑了14亿人的居住形态，使中国用20年完成发达国家百年的住房改善进程，但房价收入比失衡、开发商债务风险等问题仍待化解。当前住房政策正从“重市场”向“市场+保障”双轮驱动转型，如何平衡居住属性与金融属性，将是未来改革的关键方向。