拍卖房产租金的计算方式通常依据当地房屋租赁市场平均租金标准或特定法律规定。以下是关键点及详细说明：

1. 计算依据

• 市场租金标准：参照当地房屋租赁市场的平均租金水平，确保租金扣除合理。
• 法律规定：如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确，在金钱债权执行中，可从房产变价款中扣除五至八年的租金。

2. 计算规则

• 租期范围：通常按五至八年的租金进行计算，具体年限由法院根据案件情况酌定。
• 租金递增：某些情况下，租金可能逐年递增，如某些地区的租赁权拍卖中，第4、5年的租金会在第3年的基础上递增3%。

3. 影响因素

• 房产用途：若房产为被执行人及其家属维持生活的必需居住房屋，则需扣除租金；若房产为商业用途，则不适用扣除租金的规定。
• 租赁合同：租赁合同是否合法有效，以及租赁期限的长短，均会影响租金计算方式。

4. 特殊情况

• 毛坯房或隐性房产：若房产为毛坯房或被执行人存在隐性房产（如小产权房、农村宅基地自建房等），法院可能不予扣除租金。
• 查封后租赁：查封后签订的租赁合同通常无效，法院可涤除租赁权，直接进行拍卖。

总结

拍卖房产租金的计算方式需综合考虑市场租金、法律规定、房产用途及租赁合同等因素。建议在具体操作中，参考当地法院的裁量规则及市场实际情况，以确保租金计算的合法性和合理性。