​​阜阳房产市场当前呈现“区域分化明显、政策宽松主导、改善需求观望”三大特点​​：城南板块作为城市新中心均价$8000-10000$/㎡，但大户型去化承压；颍泉、颍东等刚需区域价格$6500-9000$/㎡，总价百万内房源更受青睐；政策面首套首付20%、二套30%，仅阜南县执行限售，整体环境利于购房者入市。

城南新区土地市场热度持续，2025年5月涉宅地竞拍延至21日，起拍单价315万元/亩，而颍泉、颍东地块流拍频现，反映开发商布局偏好。二手房市场华润阜阳中心等品质小区挂牌价超$11000$/㎡，但实际成交周期拉长，部分业主降价促成交。

从供需看，​​学区房溢价显著​​（如中梁山河甲地学区溢价达$1000$/㎡），而总价$150$万以上的改善型产品去化缓慢，刚需客群更关注月供承受力（本地月收入$4000-5000$元，月供$4000$内为安全线）。

未来需关注两点：一是城南第四代住宅试点地块（楼面价$3179$/㎡）的开发进展，或带动产品升级；二是县域市场分化，太和县二手房均价$6160$/㎡，低于市区$23\%$，投资需谨慎评估流动性。

建议购房者优先选择品牌开发商项目，关注土拍动态与政策风向，避免追高非核心区大户型。