二手房不建议购买的主要原因可归纳为以下五点，涵盖质量、法律、成本及市场风险：

一、房屋质量隐患

1. 结构性缺陷 ：20年以上老房易出现墙体开裂、地基沉降、管道老化等问题，维修成本高昂且耗时长。

2. 装修过时 ：多数二手房装修陈旧，需额外投入12.8万-18万元重装，且拆除重建费用占比达35%。

二、产权与法律风险

1. 产权纠纷 ：可能涉及小产权房、抵押未解除、共有产权人争议等，导致过户受阻。

2. 五证不全 ：违规开发项目可能无房产证、土地证等，影响落户、**合法性。

三、交易成本过高

1. 税费负担 ：满5年房源增值税、个人所得税等税费叠加，综合成本可能超过新房。

2. **限制 ：20年以上房龄二手房**难获批或利率上浮0.2%-0.5%，首付比例高达40%-50%。

四、设施与居住体验差

1. 老化设施 ：电梯故障率高4.7倍，水管锈蚀率达22%，维修基金耗尽后需自掏腰包。

2. 设计缺陷 ：房型狭小、采光通风不足，居住舒适度低于新房。

五、市场与中介风险

1. 价格虚高 ：中介可能联合抬高房价后低价成交，存在信息不对称风险。

2. 隐性支出 ：装修、维修等隐性成本易吞噬价格优势，实际性价比低于新房。

总结 ：二手房虽无烂尾风险，但质量、法律、成本等多重问题叠加，建议优先选择新房或房龄较新的二手房，并严格核查产权与设施状况。