根据2025年最新政策，十万商贷与公积金**的区别主要体现在以下五个方面：

一、**利率

• 公积金** ：2025年最新利率为3.25%，远低于商业**利率。

• 商业** ：利率约为4.1%（以基准利率4.9%为基础浮动），长期成本更高。

二、**额度

• 公积金** ：额度受缴存基数、缴存时间等因素限制，通常不超过房屋总价的70%-80%（如100万房产最高约70万）。

• 商业** ：额度较高，单笔**无明确上限，主要取决于银行评估和购房者资质。

三、**用途

• 公积金** ：仅限购买自住住房，不能用于商铺、车库等商业用途。

• 商业** ：用途更广泛，包括住宅、商住等。

四、审批与放款

• 公积金** ：流程复杂，需提交材料至公积金中心审核，审批时间约40个工作日，放款较慢。

• 商业** ：流程简单，签订购房合同后即可申请，审批快于公积金**（约20个工作日）。

五、还款方式

• 两者均支持等额本息、等额本金等常见还款方式，但公积金**利息可抵扣个人所得税。

总结 ：若预算有限且为自住，公积金**更优；若需大额资金或购买非住宅，商业**更灵活。建议根据自身缴存情况、信用记录及购房需求综合选择。