假设开发法的核心公式为： 待开发房地产价值 = 开发完成后的价值 - 后续必要支出及应得利润 。以下是具体说明：

一、基本公式

1. 动态公式 （考虑资金时间价值）
   $$ \text{待开发房地产价值} = \frac{\text{开发完成后的价值}}{(1 + r)^n} - \text{后续必要支出现值} $$

   其中，$r$为折现率，$n$为开发期数。

2. 静态公式 （不考虑资金时间价值）
   $$ \text{待开发房地产价值} = \text{开发完成后的价值} - \text{后续必要支出及应得利润} $$

   后续必要支出包括：

   • 取得税费

   • 建设成本

   • 管理费用

   • 销售费用

   • 投资利息

   • 销售税费

   • 开发利润

   • 投资者应负担的税费。

二、关键原则

• “后续”限定 ：仅扣除从取得估价对象至开发完成所需的合理支出，已投入费用不重复扣除。

• 利润计算 ：需明确区分开发利润与投资利润，前者属于开发完成后的收益，后者属于开发过程中的成本。

三、应用场景细化

根据估价对象不同，公式可细化为以下七种情形：

1. 生地开发为熟地

2. 毛地开发为熟地

3. 毛地开发为房屋

4. 熟地开发为房屋

5. 在建工程续建

6. 旧房改造

7. 其他特殊情形 。

四、注意事项

• 需结合市场条件选择动态或静态公式，动态公式更适用于长期投资分析。

• 税费计算需根据当地政策确定，如增值税、土地增值税等。