租赁合同免责协议的法律效力需根据《民法典》相关规定综合判断，主要分为以下四类情况：

一、无效情形

1. 造成人身损害或故意/重大过失致财产损失

   任何免除出租人因房屋缺陷导致人身伤害或故意/重大过失造成财产损失的条款均无效。例如，要求承租人自行承担房屋固有缺陷风险或排除索赔权的条款。

2. 排除或加重主要责任

   • 排除出租人法定责任 ：如完全免除房屋结构维护义务；

   • 加重承租人责任 ：如不合理要求承担正常使用中的固有风险。

二、有效情形

1. 合法合规且无上述无效情形

   免责条款需符合《民法典》规定，包括：

   • 双方真实意思表示；

   • 不违反法律、行政法规及公序良俗；

   • 未排除承租人主要权利（如索赔权）。

三、特殊情形处理

• 格式条款争议 ：若出租方单方面制定免责条款，需判断其是否“不合理免除/加重责任”或“排除主要权利”，此类条款可能被认定为无效。

四、法律依据

• 核心依据 ：《民法典》第五百零六条（人身/财产损害责任）和第四百九十七条（格式条款无效情形）。

总结 ：免责协议有效性需以是否违反法定禁止性规定为判断核心，建议签订合同时明确双方权利义务，避免使用模糊或单方面免除责任的条款。