起草有效的租赁免责协议需遵循合法性、明确性和公平性原则，具体要点如下：

一、核心原则

1. 合法性 ：条款内容不得违反法律法规的强制性规定，如排除出租方基本维修责任或安全保障义务。

2. 明确性 ：表述需清晰具体，避免模糊或歧义，例如明确维修责任范围（主体结构由出租方负责，设备由承租方负责）。

3. 公平性 ：不得单方面排除对方主要权利，需平衡双方责任，例如对免责条款进行显著提示（加粗、标红）。

二、关键条款设计

1. 不可抗力条款

   明确列举不可抗力范围（如地震、洪水、政府政策调整），并约定双方应对不可抗力事件的处理方式（如及时通知、减少损失）。

2. 维修与安全责任

   • 出租方责任 ：承担房屋主体结构维修、消防设施检查等义务。

   • 承租方责任 ：负责设备日常维护、合法使用房屋及遵守安全规定。

3. 免责限制

   仅能免除因自身过错或违法行为造成的损失，例如因承租方擅自改变房屋结构导致的损坏需自行承担。

4. 争议解决

   约定争议解决方式（如协商、仲裁或诉讼），并明确管辖法院或仲裁机构。

三、注意事项

• 格式规范 ：免责条款需以显著方式提示，避免使用“一切损失自负”等绝对化表述。

• 证据留存 ：交接房屋时通过《物业移交确认书》记录设施现状，签约前承租方应检查房屋并留存证据。

四、法律建议

起草前建议咨询专业律师，确保条款符合当地法律法规要求，降低合同无效风险。