‌物业费并非由物价局直接定价，而是实行政府指导价与市场调节价相结合的管理方式。‌关键点在于：1.普通住宅前期物业费执行政府指导价（各地发改委/物价局制定标准）；2.业委会成立后可协商调整；3.非住宅或高端住宅实行市场调节价。

一、政府指导价适用范围
普通商品住宅小区在业主大会成立前，物业服务收费实行政府指导价。各地物价部门会发布基准价及浮动幅度，具体标准需结合小区等级、服务内容等因素确定。新建楼盘的前期物业费需在开发商选聘物业时向物价部门备案。

二、市场调节价实施条件
已成立业主委员会的小区，物业费标准由业委会与物业企业协商确定，不再执行政府指导价。商业综合体、写字楼、别墅等非普通住宅业态，从首次交付起即实行市场调节价，由供需双方自主约定。

三、价格监管重点环节
物价部门主要监管三类行为：未按规定备案收费标准、超出政府指导价浮动幅度收费、未公示收费项目及标准。业主若发现违规收费，可向当地市场监管部门投诉，物价部门将依法查处。

物业费定价机制本质是"前期管住、后期放开"，业主可通过成立业委会争取议价权。建议收房时重点核查物业费备案文件，日常缴费时留存收费凭证以备**。