​​成本法是不动产评估的核心方法之一，其核心公式为：不动产价值=重置成本-各项损耗（实体性、功能性、经济性）或重置成本×成新率。​​ ​​关键亮点​​包括：适用于市场不成熟场景、需区分房地合估/分估路径、重置成本需结合现行价格计算，且损耗需量化分析。

1. ​​基本公式与路径选择​​

   • ​​房地合估路径​​：不动产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+利息+利润+税费，适用于在建工程或商业地产。
   • ​​房地分估路径​​：土地与建筑物分别计算，土地使用权价格=土地取得费+开发费+利息+利润+增值收益；建筑物价值=重置成本×成新率（工业地产常用）。

2. ​​重置成本计算要点​​

   • 通过重编预算法、决算调整法或单方造价指标法确定建安综合造价，含前期费用（设计、勘察）和期间费用（监理、配套费）。
   • 利息按建设期**基准利率计算，利润需匹配行业平均水平。

3. ​​损耗的量化方法​​

   • ​​实体性损耗​​：使用年限法（尚可使用年限/总年限）或打分法（结构、装修、设备权重评分）。
   • ​​功能性损耗​​：超额运营成本折现，如能效落后导致的额外支出。
   • ​​经济性损耗​​：外部环境变化（如政策调整）导致的收益损失，需结合市场数据修正。

4. ​​实务注意事项​​

   • 土地增值收益需根据区域规划单独测算，避免重复计算税费。
   • 成新率通常采用年限法（权重0.4）与打分法（权重0.6）加权，确保结果客观。

​​总结​​：成本法评估需严格匹配资产状态和市场条件，公式选择取决于评估目的与数据完整性，建议结合案例验证计算逻辑的合理性。