物业公司应收物业费的做账核心是遵循权责发生制，按服务周期分期确认收入，并通过“应收账款”或“预收账款”科目核算，同时匹配税费处理。

1. 收入确认原则
   物业费需按服务实际提供的时间分期确认收入，即使款项未到账。例如，按年收取的物业费应在每月末分摊，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。若业主未缴费，则通过“应收账款”科目挂账，反映债权关系。

2. 会计分录示例

   • 收款时：借记“银行存款/现金”，贷记“预收账款”或“应收账款”（若已挂账）。
   • 分期确认收入：每月借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”及“应交税费-应交增值税”。
   • 减免税费：如符合优惠条件，将减免部分转入“营业外收入”。

3. 费用分配与科目选择
   物业费收入需对应分配至不同成本项目（如绿化、安保），企业缴纳物业费则计入“管理费用”或“待摊费用”（预缴时）。

合理入账既能确保财务合规，又能清晰反映经营状况，建议结合服务周期与税法要求动态调整账务。