首套房与二套房的界定主要依据购房记录、**情况、家庭房产状况等因素，具体标准如下：

一、核心判定标准

1. **记录与结清情况

   • 全款或首套**已结清 ：若此前仅购买过一套房且**已结清，再次**可视为首套房。

   • **未结清或存在二套房记录 ：若存在未结清的首套房**、二套房**记录，或通过房屋登记系统查询不到房产但征信显示**记录，均视为二套房。

2. 家庭房产状况

   • 夫妻双方婚前**不同 ：一方婚前商业**、另一方公积金**，婚后共同**时，若**已结清可灵活处理；若未结清则按二套房认定。

   • 未成年子女名下房产 ：以未成年子女名义购房按二套房执行，即使父母名下无房产。

3. 面积与家庭唯一住房

   • 面积标准 ：部分城市以140平方米为界，140平方米及以下家庭唯一住房契税1%，超过1.5%；但此标准与**记录无关，仅作为补充参考。

   • 家庭成员范围 ：包括借款人、配偶及未成年子女，共同**时按家庭整体房产认定。

二、政策差异与注意事项

• 地区差异 ：限购城市首付比例、**利率可能更高（如二套房首付50%），非限购城市政策相对宽松。

• **类型影响 ：公积金**与商业**在首套房/二套房认定中具有同等权重，但利率不同。

• 出售房产证明 ：若已出售房产但无法提供登记证明，银行可能按二套房处理。

总结 ：首套房以**结清、无二套房记录为前提，家庭房产状况和面积标准为补充；二套房则存在任何未结清**或二套房记录。建议办理**前咨询当地银行或房产登记部门，核实具体政策。