房产证20年对公积金**和商贷均有影响，具体如下：

一、公积金**

1. **可行性

   房龄20年的房屋通常可以申请公积金**，但需满足以下条件：

   • **期限+房龄≤45年（如**20年，则房龄≤25年）

   • 房屋需通过评估，确认其具备**价值

   • 部分银行可能要求房龄≤15年，但需结合实际年龄计算（如男性65岁、女性60岁）

2. **年限与额度

   • **期限最长不超过20年，实际年限受房龄和年龄限制

   • **额度一般为房产评估额的50%-80%

二、商贷

1. **可行性

   商贷对房龄要求较宽松，但受以下因素影响：

   • 银行政策：多数银行要求房龄+**年限≤45年，20年房龄通常可申请，但需综合评估房屋价值

   • 小区条件：部分优质小区商贷年限较长，但普通小区可能较短

2. **年限与额度

   • **年限与公积金类似，最长不超过20年，实际年限受房龄、年龄及银行政策影响

   • 额度通常低于公积金，与房屋评估价值、首付比例相关

总结

房产证20年不影响**申请，但需满足银行对房龄、年龄及房屋价值的综合要求。公积金**更严格，商贷相对灵活，建议根据自身需求选择**类型并咨询银行具体政策。