恒大不卖地的主要原因可归纳为以下四点，结合了战略规划、债务压力、资产特性及市场环境等多方面因素：

1. 债务危机与变现周期长

   恒大面临2万亿债务危机，需快速变现资产。但土地储备多以抵押形式存在，需先偿还银行债务才能解抵，且联合开发项目无法直接出售。相比之下，恒大物业等核心资产更易快速变现。

2. 土地储备质量与价值问题

   • 土地分散于三四线城市及县城，优质地块稀缺，市场需求不足。

   • 超过三成土地已抵押，且包含无法出售的车位、商铺等非核心资产，折本出售易引发资不抵债风险。

3. 战略转型与业务调整

   恒大计划10年内压降房地产销售规模至每年2000亿，并转型新能源汽车产业。保留土地储备有助于未来项目开发与多元化布局，避免因短期出售影响长期战略。

4. 市场环境与融资渠道受限

   房地产调控趋严，融资渠道狭窄，房企普遍缺乏现金流购买恒大土地。恒大自身负债过高，购买方对其信任度低，交易风险高。

恒大不卖地是债务压力、资产特性、战略转型及市场环境共同作用的结果，当前更侧重通过出售物业、汽车等核心资产化解危机。