​​根据《民法典》最新规定，“住改商”需同时满足两大核心条件：一是法律、法规及管理规约无禁止性规定；二是必须经所有有利害关系的业主一致同意，否则不得实施。​​

1. ​​法律明确禁止擅自“住改商”​​
   《民法典》第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规及管理规约将住宅改为经营性用房。例如，擅自将住宅改为餐厅、超市等行为均属违法，可能破坏小区安宁、增加安全隐患，甚至影响市容环境。

2. ​​“一致同意”是硬性要求​​
   “有利害关系的业主”不仅包括同栋楼业主，还涵盖可能受影响的周边楼栋业主。即使仅有一人反对，或法律未明确禁止，住宅仍不得改为商用。这一规定强化了相邻权保护，避免多数决导致的纠纷。

3. ​​工商登记不等于合法化​​
   即使已取得营业执照，若未满足上述条件，仍属违法。行政许可不能替代民事合法性，业主仍可要求恢复原状或赔偿损失。地方新规进一步细化执行标准，如山东、浙江等地要求本栋楼全体业主同意，并明确禁止高危行业入驻住宅。

4. ​​违规后果与**途径​​
   违法“住改商”需承担民事责任，包括恢复原状、赔偿等。业主可通过物业协调、向市场监管部门举报或提起诉讼**。合法“住改商”也需持续遵守环保、消防等后续监管要求。

​​提示​​：计划“住改商”的业主务必提前核查地方细则，确保程序合规；其他业主若权益受损，应及时保留证据并依法主张权利。