成立业委会或诉讼**

拒交物业费需在合法合规的前提下进行，以下是综合多个权威来源的理性处理建议：

一、前置准备：收集证据

1. 服务瑕疵证据 ：通过拍照、录像、书面记录等方式，固定物业未达标服务的情况，如公共设施损坏（电梯故障、消防隐患）、卫生/安保问题、擅自增加收费等。

2. 合同与沟通记录 ：保留物业服务合同、缴费通知、整改要求及物业回应的书面或录音资料。

二、协商与沟通

1. 直接沟通 ：向物业提交《整改通知书》，明确问题细节并限期解决，留存签字确认单。

2. 联合业主行动 ：联合超过半数业主通过业委会或临时业主大会集体**，要求重新选聘物业或调整费用。

三、法律途径

1. 行政投诉 ：向当地房管局物业科或12345热线投诉，要求调查物业违规行为。

2. 诉讼** ：收集充分证据后，通过诉讼主张减免物业费或赔偿损失。注意诉讼周期较长且需承担费用，建议优先通过其他方式解决。

四、其他合法手段

1. 空置房申请 ：长期空置可申请减免物业费（如江苏规定减免30%）。

2. 开发商责任 ：未交房前物业费由开发商承担。

3. 合同条款 ：对擅自提高收费标准或增加服务的项目拒交费用。

注意事项

• 避免单方面拒缴 ：物业费属于公共服务的对价，单方面拒缴可能引发法律风险（如滞纳金、诉讼）。

• 合理**时效 ：发现问题后应及时行动，超过两年可能因证据灭失影响**。

• 替代方案 ：通过业委会监督或第三方机构介入，往往比直接诉讼更高效。

建议优先通过成立业委会或行政投诉解决争议，诉讼应作为最后手段。所有行动需基于充分证据，并遵守《物业管理条例》《民法典》等法律法规。