‌北上广深楼市整体呈现分化趋势，核心区域房价坚挺但交易量收缩，郊区市场承压明显。‌一线城市房地产正经历结构性调整，政策宽松与市场观望情绪形成拉锯，‌学区房抗跌性突出，改善型需求成为主力‌，投资属性持续弱化。

核心市场特征

1. ‌房价梯度分化加剧‌
   内环内优质物业挂牌价维持高位，部分稀缺房源逆势微涨3%-5%，外环外新盘普遍推出9折-95折促销，开发商去库存压力显著。深圳前海、上海陆家嘴等金融聚集区租金回报率稳定在2.8%左右。

2. ‌交易周期显著延长‌
   二手房平均成交周期从2023年的45天拉长至90天以上，北京朝阳区等传统热门板块带看量同比下降40%，客户决策周期普遍超过2个月。

3. ‌政策工具箱持续发力‌
   广州已实施"认房不认贷"及公积金**额度提升，深圳放宽非户籍社保要求至1年，上海二手房核验价逐步贴近市场价，但购房者仍期待更大力度税费优惠。

需求端变化

• 总价800万以上改善型住宅成交占比提升至35%，三房户型成市场新宠
• 年轻家庭购房年龄中位数推迟至34岁，共有产权房咨询量同比翻倍
• 商业办公物业空置率仍处18%-22%高位，大宗交易转向物流仓储等新基建领域

风险提示

银行评估价普遍低于实际成交价10%-15%，需警惕高杠杆置换风险。建议刚需群体关注"金九银十"传统促销节点，改善型买家可优先考虑地铁沿线次新房源。市场已进入买方主导阶段，合理议价空间可达挂牌价8%-12%。