在我国现行法律框架下，‌城镇居民购买农村宅基地房屋的交易行为属于无效民事法律行为‌。宅基地使用权具有身份属性，仅限于本集体经济组织成员享有，‌私下买卖无法办理产权过户登记‌，且交易协议不受法律保护。以下从五个维度解析相关问题：

1. ‌法律属性与限制‌
   宅基地所有权归农村集体所有，村民仅享有使用权，且必须遵循“一户一宅”原则。法律明确禁止宅基地使用权向非集体成员流转，‌城镇居民购房无法取得合法物权‌，交易双方签订的合同可能被法院判定无效。

2. ‌交易风险清单‌

• 产权风险：无法完成不动产登记，买受人无法获得法定产权证明
• 拆迁补偿争议：原村民可能主张房屋所有权，引发补偿款分配纠纷
• 违约风险：房价上涨时卖方可能毁约，买方**缺乏法律支持
• 资产处置障碍：房屋难以抵押**或再次转卖

3. ‌合法流转路径‌
   在特定条件下可通过‌集体内部成员间转让、继承、赠与‌等方式实现有限流转。转让需满足：

• 双方均为同一集体经济组织成员
• 受让人无宅基地且符合分户条件
• 经村民会议同意并报乡镇政府批准

4. ‌常见认知误区‌

• “长期居住即确权”：实际居住满20年不改变权属性质
• “公证有效论”：公证仅证明签约过程，不改变合同违法本质
• “以租代售”漏洞：租赁合同期限超过20年部分无效

5. ‌实务操作建议‌
   城镇居民确需在农村居住可选择‌合规租赁方式‌，租期不超过20年；参与乡村振兴项目需通过‌集体经营性建设用地入市‌等合法渠道获取用地资格。已购房者建议与卖方协商解除合同，或通过民事诉讼主张返还购房款及利息。

宅基地制度改革正在试点地区推进，但现阶段法律红线依然清晰。建议交易前咨询专业律师，通过参与宅基地有偿退出、合作建房等新政探索合规路径，避免因小失大陷入法律纠纷。