‌老人房产过户的**方法是采用"赠与+买卖"组合方式‌，既能合理规避高额税费，又能保障子女权益。‌关键亮点‌在于：‌生前过户可避免继承纠纷‌，‌满五唯一住房可减免个税‌，‌直系亲属赠与免征增值税‌，‌买卖方式过户费用最低‌。

1. ‌赠与过户适合急需确权的情况‌
   直系亲属间房产赠与只需缴纳3%契税（部分地区1%-2%）和0.05%印花税，无需缴纳增值税和个人所得税。但需注意受赠人再次出售时需按差额20%缴纳个税，适合用于学区房等需快速过户的情况。建议同步办理赠与公证，防止老人反悔。

2. ‌买卖过户适合持有满五年的房产‌
   若房产证满5年且是家庭唯一住房，通过买卖方式过户仅需缴纳1%-3%契税（首套房90平以下1%）。相比赠与方式，未来转卖时可按"（现价-原值）*20%"计算个税，能节省数十万税费。建议提前做好房产评估，合理申报交易价格。

3. ‌继承过户适合突发状况处理‌
   法定继承无需缴纳税费，但需所有继承人到场公证。遗嘱继承可指定单独继承人，但需支付2%公证费。建议老人在70岁前订立公证遗嘱，配合遗赠抚养协议可防止其他子女争议。注意继承房产再出售时若非满五唯一需缴20%个税。

4. ‌组合方案实现最优配置‌
   推荐采用"部分赠与+部分买卖"模式：先将房产1%份额赠与子女，剩余99%通过买卖过户。这样既能立即确立产权关系，又能享受买卖过户的税费优惠。实际操作中需提前计算不同方式的税费差额，部分地区对直系亲属买卖有额外优惠政策。

建议提前2-3年规划过户方案，重点关注房产持有年限、家庭住房套数等关键因素。实际操作时应携带房产证、户口本等材料到不动产登记中心咨询最新政策，不同城市对"满五唯一"认定标准存在差异。对于多子女家庭，建议采用"遗嘱+买卖"组合方式并保留完整资金流水凭证。