租农村小院需重点关注法律合规性、合同细节及实际使用问题，以下是具体注意事项：

一、法律合规性

1. 产权与合同期限

   • 宅基地所有权归集体，仅可出租使用权，租赁期限最长不超过20年，超过部分无效。

   • 避免“以租代售”“永久使用权”等变相买卖条款，此类合同无效。

2. 房屋合法性

   • 需提供《集体土地使用证》《宅基地所有权证》或《不动产权证》，并核实房屋无抵押、查封等法律纠纷。

   • 临时建筑、私盖房屋等违章建筑不可租赁。

二、合同细节

1. 关键条款明确

   • 确定租金支付方式（建议半年付或年付）、押金退还规则、装修责任划分（需房东书面同意）及拆迁补偿方案。

   • 若涉及改造，需提前办理《乡村建设规划许可证》。

2. 责任与纠纷处理

   • 合同中约定“房东负责协调邻里矛盾”，并明确因甲方原因导致合同无法履行时的赔偿条款。

   • 签订时需所有继承人签字（如父母过世后子女共同继承），并建议通过村委会签订第三方合同。

三、实际使用准备

1. 房屋检查与设施确认

   • 核实水电、排水等基础设施是否完善，北方需特别注意供暖方式及冬季用水问题。

   • 检查房屋结构安全性，避免因老化或设计缺陷增加后期改造成本。

2. 周边环境评估

   • 了解邻里关系、治安状况及未来规划（如拆迁风险），提前与邻居沟通施工协调问题。

   • 确认交通便利性，尤其是自驾或公共交通可达性。

四、风险防范

1. 避免低价陷阱

   • 不要因租金低廉匆忙签约，需核实房屋权属、合同合法性及房主信誉。

   • 警惕“免费赠送年限”等诱导性条款。

2. 改造与经营限制

   • 宅基地不得改为商业用途（如别墅、会所），但可申请“三产融合”拓展经营。 - 合同中明确装修后恢复原貌的责任。

总结 ：租农村小院需以法律为准绳，规范合同条款，全面评估房屋及环境，确保权益保障。建议通过正规平台核实房源，必要时聘请律师草拟合同。