业主共有

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，小区公共区域收益的归属和管理有明确的法律依据和操作规范，具体如下：

一、公共收益的归属

1. 归业主共有

   利用小区公共区域（如电梯广告、停车位、公共场地租赁等）产生的收入，在扣除合理成本后，属于全体业主共有。

2. 法律依据

   《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

二、收益的管理与使用

1. 管理主体

   • 业主大会或业主委员会是主要管理主体，具体管理方式由业主大会决定。

   • 未成立业主大会时，前期物业服务企业可代为管理。

2. 收益用途

   优先用于补充专项维修资金，具体使用需经业主大会同意。

3. 信息公开与监督

   物业服务企业需定期公开收益收支情况，并向业主大会、业主委员会报告。

三、收益分配原则

1. 按面积比例分配

   无特别约定的情况下，按业主专有部分面积所占比例分配收益。

2. 约定优先

   若业主大会或物业合同中有明确约定，按约定执行。

四、特殊决策要求

1. 重大决策程序

   改变共有部分用途或从事经营活动，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意。

2. 广告收益管理

   除法律、行政法规规定外，利用共有部分张贴广告需满足“双三分之二”表决通过条件。

五、权益保障措施

• 异议处理 ：业主对收益分配方案有异议的，可请求人民法院予以撤销。

• 追责机制 ：物业服务企业未依法履行管理职责的，业主可要求其承担相应责任。

以上规定通过明确归属、规范管理、强化监督，保障了业主对小区公共收益的知情权、参与权及收益权。