​​宅基地买卖必须遵循“集体内部流转、房地一体、审批登记”三大原则，且仅限本集体经济组织成员间交易。​​ 关键要点包括：​​转让方需保障自身居住需求​​、​​受让方须符合“一户一宅”条件​​、​​必须经村级公示和乡镇审批​​，​​最终需办理不动产转移登记​​。以下是合法流程的核心解析：

1. ​​主体资格限制​​
   买卖双方必须是同一集体经济组织成员，且受让方无其他宅基地。城镇居民、外村成员或法人机构购买均属无效。转让方需证明转让后仍有合法住所，避免“卖房失居”。

2. ​​前置条件核查​​
   宅基地需权属清晰、无争议，符合村庄规划和国土空间规划。若涉及历史超面积问题，需通过分户或改建等方式合规化。

3. ​​集体决策与公示​​
   双方需向村委会申请，经成员会议表决同意后公示7天（部分地区5天）。公示无异议后，由村级组织提交乡镇政府审批。

4. ​​签订协议与审批​​
   乡镇政府调查通过后，双方签订转让协议，需村、乡工作人员见证并盖章。协议需明确“房地一体”转让，禁止单独买卖宅基地。

5. ​​有偿使用与费用缴纳​​
   部分地区对跨集体转让收取有偿使用费（如不低于基准地价20%），费用由村集体民主决策确定。收益需在集体与转让方间分配。

6. ​​不动产转移登记​​
   凭《宅基地批准书》《规划许可证》等材料，向不动产登记机构申请变更，完成产权转移。未办理登记则交易无法律效力。

​​提示​​：私下交易风险极高，合同可能被认定无效。务必全程保留审批文件，并确保受让方资格合规。若遇拆迁或权属纠纷，完备的流程记录是**关键。