拆迁评估主要通过以下步骤和原则进行，确保评估结果公正合理：

一、评估流程与方法

1. 评估机构选定

   由被拆迁人协商选择评估机构，协商不成的可通过多数决定、随机选定等方式确定，需具备营业执照和资质。

2. 现场勘查与资料收集

   • 评估人员使用全站仪、无人机等工具测绘地形，拍摄建筑结构、周边环境等高清照片，并记录房产证、土地证等权属资料。

   • 收集同类房地产交易数据、历史价格波动信息及相邻土地用途数据，为评估提供市场参考。

3. 价值评估方法

   • 市场比较法 ：对比周边相似房屋成交价格，选取低价房源可能压低评估值。

   • 收益法 ：适用于商铺等，通过预测未来收益并折现确定价值。

   • 成本法 ：计算重建成本扣除折旧，适用于工业或特殊用途房产。

二、核心原则与注意事项

1. 市场价值导向

   以当前市场价格为基准，确保评估结果公允。2. 替代价值考量

   分析土地转作其他用途（如住宅转商业）对价值的影响。

2. 程序合法性

   • 评估机构需独立、客观，评估过程需公示、复核，报告需两名以上评估师签字盖章。

   • 评估报告有效期通常为一年，超过需重新评估。

三、被征收人监督要点

• 资质核查 ：确认评估机构及人员具备营业执照和资质证书。

• 数据透明 ：要求提供评估依据和修正说明，避免“人为调整”。