根据权威信息源，拆迁评估的核心技巧可归纳为以下五个方面，结合法律规范与实践操作，确保评估的公正性与合理性：

一、评估机构选择与资质核查

1. 协商选定原则 ：被拆迁人需在法定期限内协商选择评估机构，协商不成的可通过投票、摇号等方式确定，避免被拆迁方指定。

2. 资质与独立性 ：选择具备《房地产估价机构证书备案》的机构，优先考虑有拆迁评估经验的第三方，确保评估结果公正。

3. 签字与报告有效性 ：评估报告需由两名以上持证估价师签字盖章，否则报告无效。

二、评估方法选择与运用

1. 市场比较法 ：通过对比周边类似房屋成交价，结合区位、用途等因素修正，适用于普通住宅和商业房产。

2. 收益法 ：适用于有租金收益的房产，通过预测未来收益折现计算价值，兼顾营业损失。

3. 成本法 ：计算重置或重建成本并扣除折旧，多用于特殊房产（如工业厂房）。

三、现场勘察与数据收集

1. 详细记录 ：评估人员需拍摄建筑结构、周边环境等高清照片，记录房屋面积、装修状况等细节。

2. 多维度分析 ：结合历史数据、相邻土地用途及市场波动，分析房屋独特性对价值的影响。

四、法律程序与争议处理

1. 复核与鉴定权利 ：评估结果反馈后10日内可提出异议，复核不满意的可向房地产管理机构申请鉴定。

2. 协商调整空间 ：评估时预留1.5-2成新折扣余地，便于后续谈判与补偿调整。

五、注意事项

• 避免“一刀切” ：评估机构应结合房屋类型（如住宅、商铺）选择合适方法，而非强制使用成本法。

• 全程监督参与 ：要求评估人员现场勘测并解释评估过程，确保数据透明。

通过以上技巧，可有效保障拆迁评估的合法性与合理性，维护被拆迁人的合法权益。