​​《民法典》明确农村土地租赁需遵循自愿有偿原则，最长租期不超过20年，且不得改变土地农业用途。​​ 关键亮点包括：​​五年以上租赁合同具有物权效力​​，​​“四荒地”承包权更名为土地经营权​​，​​租赁双方权益受平等保护​​，​​流转需书面合同并鼓励登记​​。

1. ​​租赁形式与期限​​
   土地经营权可通过出租、入股等方式流转，但合同期限不得超过承包期剩余年限（耕地30年、草地30-50年、林地30-70年）。普通租赁最长20年，超期部分无效，续租需重新签约。

2. ​​合同效力与登记​​
   五年以上的土地经营权自合同生效时设立，登记后可对抗善意第三人。未登记的仍可对抗非善意方，强化了长期租赁的法律保障。

3. ​​用途与主体限制​​
   租赁不得改变土地农业性质，非农建设需依法批准。出租方需为集体成员或合法承包人，外租需经三分之二集体成员同意并报乡镇批准。

4. ​​权益保护与纠纷处理​​
   承租方享有占有、使用和收益权，租金收益归承包方所有。纠纷可仲裁或诉讼，征收时经营权人有权获补偿。

​​提示​​：签订书面合同明确四至、用途、租金等条款，并优先考虑登记以降低风险。政策可能因地调整，建议咨询当地农业部门或律师。