​​农村土地永久租赁协议在我国法律框架下不合法​​，​​关键点​​包括：①《农村土地承包法》明确规定耕地承包期最长30年，草地30-50年，林地30-70年；②集体土地所有权归村集体，个人或企业仅能通过承包或流转获得有限期使用权；③“永久租赁”可能被认定为变相买卖土地，违反土地管理法。

我国实行土地公有制，农村土地归农民集体所有。根据现行法律，任何形式的土地租赁协议均不能突破法定承包期限。例如，耕地第二轮承包期统一延长至2057年，到期后需按国家新政策调整，而非自动延续。

“以租代售”是常见违规操作。部分企业通过签订超长期租赁合同（如50-70年）附加自动续约条款，实质规避土地审批程序。此类协议一旦发生纠纷，法院通常认定超出法定期限部分无效，承租人可能面临租金损失且无法主张物权。

签订土地合同时需注意三点：一是流转期限不得超过剩余承包期，二是未依法登记的流转行为不受保护，三是基本农田严禁用于非农建设。短期合规租赁可通过村委会备案并报乡镇政府批准。

农村土地流转必须遵循“三权分置”原则，即所有权、承包权、经营权分立。建议通过正规渠道获取土地经营权，对于宣称“永久使用权”的广告需保持警惕，必要时咨询农业农村部门或专业律师。